不動産オーナーやこれから相続対策を検討される方にとって、令和8年度（2026年度）の税制改正は非常に重要なターニングポイントとなります。その中で最も影響が大きいとされているのが、「貸付用不動産の5年ルール」の導入です。
本コラムでは、これまでの相続税対策の常識を覆す新ルールの内容と、今後の不動産運用における注意点についてわかりやすく解説します。
「貸付用不動産の5年ルール」とは？
端的に言うと、「相続開始前5年以内に取得・新築した賃貸物件は、従来の路線価などによる低い評価額を使えなくなる」という制度です。
これまで、賃貸アパートやマンションの相続税評価額は、原則として「路線価」や「固定資産税評価額」をベースに計算されており、実際の市場価格（時価）よりも大幅に低く評価されていました。これを活用し、「亡くなる直前に多額の借金をして不動産を買い、評価を下げて相続税をゼロに近づける」という手法が広く行われてきました。
しかし今回の改正により、相続前5年以内に対価を伴って取得・新築された貸付用不動産については、実態（通常の取引価額）に近い「取得価額」をベースに評価されることになります。
具体的には「取得価額等 × 地価変動率 × 80%」といった計算式が用いられるため、これまでのような劇的な節税効果は事実上封じられることになります。
いつから適用される？注意すべき対象物件
この5年ルールは、2027年（令和9年）1月1日以後に開始する相続または贈与から適用されます。 注意すべきポイントは以下の通りです。
すでにお持ちの物件も対象になる可能性がある
今後の相続のタイミングと、過去の取得・新築時期によっては、この「5年」の時間軸に入ってしまう可能性があります。
不動産小口化商品も対象
近年人気を集めていた任意組合型などの小口化商品も、この期間制限の厳しい監視対象となり、実質的な節税効果が消失するケースがあります。
小規模宅地等の特例（3年ルール）との違い
すでに「小規模宅地等の特例（貸付事業用）」においては、相続開始前3年以内に新たに貸付を始めた土地を対象外とする、いわゆる「3年ルール」が存在します。
令和8年度改正の評価額に関する「5年ルール」と、特例適用の「3年ルール」は、それぞれ独立した別の制度です。
したがって、5年ルールによって新しい基準（取得価額ベース）で評価された場合であっても、要件をすべて満たしていれば、小規模宅地等の特例を併用して評価額を減額することは可能です。
相続時の不動産評価方法
相続開始前5年以内
取得価額等をベースとした新たな評価方法（時価の約80%など）
節税効果は、実質的に期待できない
相続開始から5年超
従来通りの通達評価（路線価や固定資産税評価額ベース）
節税効果は、従来通りの効果が見込める
これからの相続対策はどう変わる？
新ルールの導入により、「相続が迫ってから慌てて不動産を買う」という駆け込みでの対策は通用しなくなります。今後は以下の視点がより重要になります。
早めの対策・長期的なスケジュール
不動産の取得や建築は、将来の相続時期を見据え、最低でも5年以上の十分な期間を空けて計画・実行していく必要があります。
本来の「賃貸事業」としての価値を見極める
目先の税金を減らすことだけを目的にするのではなく、借入の返済計画や収益の見通し、残されたご家族が負担なくしっかりと引き継げる優良な資産であるかといった事業性がより一層問われます。
まとめ
令和8年度税制改正によって、不動産を通じた相続税対策は「より計画的に、より実質的な価値を求めて」行う時代へと突入しました。
ご自身が現在保有している物件が対象になるのか、あるいはこれから建てるアパートの計画を見直すべきなのか。不動産の資産承継に不安を持たれている方は、ぜひ早めに税理士等の専門家へご相談いただくことをおすすめいたします。